[판교허브 밸류업] “전세사기는 아직 안 끝났다”…돈이 움직이는 순간을 지키는 안전집사

• 투자유치 단계 : 프리시리즈A
• 투자유치 목표 금액 : 10억원
• 투자유치 희망 시기 : 2026년 4분기

대한민국에서는 매년 약 350만 건의 주거 거래가 이뤄진다. 이사철마다 반복되는 숫자지만, 그 거래를 하는 사람 대부분은 여전히 ‘초보자’다. 인생에서 집을 사고파는 경험은 많아야 대여섯 번, 그마저도 몇 년에 한 번 있을까 말까 한 일이기 때문이다.

반면 부동산 계약은 개인이 평생 치르는 거래 중 가장 큰 금액이 오가는 순간이다. 정보는 비대칭하고, 금액은 무겁고, 절차는 낯설다. 그래서 임차인 대부분은 계약의 전 과정을 공인중개사에게 전적으로 의존할 수밖에 없다. 특히 생애 첫 독립이나 첫 전·월세 계약을 앞둔 2030 세대일수록 전세사기 뉴스에는 가장 민감하게 반응하면서도, 정작 계약 현장에서는 중개사와 집주인 사이에서 아무 말도 못 하는 무력감을 경험한다.

전세사기가 사회 문제로 떠오른 지 수년이 지났지만, 시장의 해법은 여전히 ‘사고가 터진 후’의 구제에 머물러 있다. 보증보험 청구, 소송, 경매 — 모두 돈을 이미 잃은 뒤에야 시작되는 절차다. 정작 돈이 실제로 움직이는 순간, 그러니까 가계약금을 보내기 직전, 계약서에 도장을 찍기 직전, 잔금을 이체하기 직전에 “지금 보내도 안전한가”를 검증해주는 장치는 시장에 없었다. 매물을 찾아주는 서비스도, 집의 위험 요소를 진단해주는 서비스도 이미 여럿 나와 있지만, 계약의 전 과정을 아울러 돈이 실제로 오가는 순간마다 안전을 확인해주는 서비스는 없었던 셈이다.

안전집사는 바로 이 빈틈을 파고든 회사다. 이들이 만든 서비스 ‘다지켜’는 집을 찾는 서비스가 아니라, 계약의 각 단계에서 발생하는 위험을 사전에 차단하는 안전장치를 표방한다. 매물 안전성 진단부터 가계약, 본계약, 잔금까지 계약의 4단계 전체를 AI로 검증하는 시스템은 국내에서 이들이 처음이다. 이미 수도권 공인중개사의 30%가 회원으로 가입했고, 실시간 매물 보유 수는 업계 TOP 5내에 속한다. 여기에 신용정보사 KCB와의 파트너십을 통해 잔금일 당일 집주인이 몰래 대출을 받는 것을 막는 구조까지 구축하면서, 후발주자가 단기간에 따라오기 어려운 진입장벽을 쌓고 있다.

안전집사는 현재 경기콘텐츠진흥원 판교경기문화창조허브의 ‘판교허브 투자유치 밸류업 패키지‘ 지원을 받으며 투자 유치를 준비하고 있다. 판교라는 입지 자체가 금융기관·투자사·파트너사와의 미팅 접근성을 높여 사업 개발 속도를 끌어올렸고, 프로그램을 통해 지원받은 자금은 계획대로 개발을 이어가는 데 실질적인 도움이 됐다는 것이 창업팀의 설명이다. 아래는 안전집사 박성운 대표와 나눈 일문일답이다.

안전집사, 아니 ‘다지켜’는 어떤 문제를 해결하는 서비스인가요?

저희가 해결하려는 문제는 부동산 계약, 특히 전·월세 계약에서 발생하는 보증금 사기 피해입니다. 매년 약 350만 건의 주거 거래가 일어나지만, 임차인은 정보 비대칭 상태에서 거래를 할 수밖에 없습니다.

게다가 부동산 계약은 개인이 하는 거래 중 가장 큰 금액이 오가는 순간인데도, 쇼핑처럼 익숙한 거래가 아니다 보니 부동산에 서툰 분들은 공인중개사에게 전적으로 의존하며 계약을 진행하게 됩니다. 전세사기 피해가 사회 문제가 된 지 수년이 지났지만, 시장의 해법은 여전히 ‘사고가 터진 후’의 구제 — 보증보험 청구, 소송, 경매 — 에 머물러 있습니다.

이 문제를 사업으로 풀어야겠다고 결심하신 계기가 있을까요?

저는 이 문제를 통계로만 아는 게 아닙니다. 부동산 관련 특허를 다수 보유하고 있는 상태에서도 직접 부동산 사기로 큰 금액을 잃은 당사자입니다. 전문가조차 당하는 이유는 지식이 부족해서가 아니라, ‘돈이 나가는 순간’에 위험을 검증해주는 장치가 시장에 없기 때문이라고 생각했습니다.

집 안전 진단, 가계약금 송금 전, 계약서 도장 찍기 전, 잔금 이체 전 — 이 네 순간에 아무도 임차인 편에 서 있지 않았습니다. 저희는 바로 그 순간에 개입하는 안전장치를 만들고 있습니다.

다지켜는 실제로 계약의 어느 단계에서, 어떻게 작동하나요?

핵심은 ‘사후 구제’가 아니라 ‘사전 차단’입니다. 개입 시점을 송금 전·도장 전·잔금 전으로 명확히 정의한 것이 저희 서비스의 출발점입니다. 다지켜는 하나의 계약 건을 기준으로, 계약의 각 단계마다 AI가 필요한 안전 서비스를 제공합니다.

첫째, 계약 검토 단계에서는 ‘다지켜 리포트’가 해당 매물의 등기부등본과 건축물대장을 포함한 집의 권리관계와 위험 요소를 분석합니다.

둘째, 가계약금을 보내기 전에는 대부분 구두로 진행되던 가계약 내용을 시스템화해서 법적 증빙 자료로 쓸 수 있게 하고, 집주인 송금계좌의 실명 여부·사기계좌 여부, 정식 등록 공인중개사 여부까지 파악해드립니다.

셋째, 계약서에 직인을 찍기 전에는 ‘본계약 다지켜’가 계약서의 독소조항과 누락 요인을 짚어드립니다.

마지막으로 가장 위험한 구간인 잔금 시점에는, 집주인이 몰래 집을 담보로 대출을 받는 것을 막기 위해 신용정보사 KCB와 협업해 ‘잔금 다지켜’가 잔금을 보호합니다. 잔금일에는 행정상의 이유로 권리공백기가 생기는데, 그 구간을 실시간으로 막아주는 서비스는 기존에 없었습니다. 결국 저희는 단순히 정보를 보여주는 게 아니라, 실제 돈이 움직이는 각 순간에 “지금 보내도 되는가”에 대한 답을 드리는 방식으로 문제를 풉니다.

매물을 찾아주는 서비스도, 집 안전도를 분석해주는 서비스도 이미 있는데요. ‘다지켜’만의 차별점은 무엇인가요?

첫째는 매물 찾기부터 계약 안전서비스까지 아우르는 인프라 구조입니다. 매물을 찾는 서비스는 있고, 집 안전도를 분석해주는 서비스도 있습니다. 하지만 매물 찾기와 집 안전도를 포함한 계약 전체를 안전하게 해주는 서비스는 없었습니다. 다지켜는 국내 최초로 집 계약의 4단계 — 안전성 진단, 가계약, 본계약, 잔금 — 전체에 대한 AI 안전검증 시스템을 제공합니다. 매물 찾기 서비스 자체도 실시간 매물 수 기준 TOP 5이고, 수도권 공인중개사의 30%가 이미 가입을 마친 상태입니다.

둘째는 KCB SAFE 네트워크 연동입니다. 잔금 시점의 권리공백기 위험을 검증하려면 신용정보 인프라와의 직접 연동이 필요한데, 저희는 KCB와 파트너십을 확보해 이 구간을 커버하는 사실상 유일한 사업자입니다. 후발 주자가 단기간에 복제할 수 없는 구조적 진입장벽이라고 생각합니다.

셋째는 보험 연계입니다. 보험사와의 파트너십을 통해 검증 서비스에 보험이라는 실질적 안전망을 결합하고 있는데, 위험을 ‘알려주는’ 서비스는 많지만 저희는 위험을 ‘책임지는’ 구조로 가고 있습니다.

넷째는 특허 포트폴리오입니다. 등록 특허를 포함해 계약 검증 프로세스 전반에 걸친 특허를 확보·출원 중이고, 경쟁사가 유사 서비스를 만들 때 반드시 거쳐야 하는 지점을 권리화하는 전략을 일관되게 유지하고 있습니다.

현재 출시된 서비스와 매출 구조는 어떻게 되나요?

현재 출시된 서비스는 두 가지입니다. 매물 찾기 서비스는 실시간 매물 보유 수 기준 3위를 유지하고 있고, 부동산 계약 안전 서비스 중에서는 다지켜 리포트와 가계약 다지켜가 나와 있습니다. 실제 결제가 발생하는 상품도 두 가지인데, 매물의 권리관계와 위험 요소를 분석하는 다지켜 리포트가 9,900원, 계약금 송금 직전을 검증하는 가계약 다지켜가 19,900원입니다. 여기에 8월 말에는 본계약 서비스, 9월 말에는 잔금 서비스가 추가로 출시될 예정입니다.

원래는 공인중개사가 매물 찾기 서비스에서 광고비를 지불하는 구조였는데, 저희가 서비스 차별화를 위해 국내 최초 부동산 계약 안전서비스에 집중하면서 매출이 일시적으로 줄었습니다. 하지만 올해 말에는 매물 찾기와 계약 안전서비스를 연계해서, 집을 찾는 것부터 안전한 계약까지 한 번에 제공하는 국내 최초 원스톱 서비스로 구조를 확장할 계획입니다. 매물 찾기에서는 공인중개사 광고비, 계약 서비스에서는 임차인 대상 매출을 함께 키워가는 그림입니다.

더 나아가서는 하나의 계약 건을 중심으로 이사, 대출, 입주청소, 인터넷 설치 같은 계약 이후 연결 서비스를 붙여서, ‘계약의 순간’부터 입주 완료까지 임차인 곁을 지키는 구조로 확장하려고 합니다.

이 시장의 규모는 어느 정도로 보시나요?

국내 주거 거래는 연간 약 350만 건 발생합니다. 저희 가격 구조를 기준으로 봤을 때, 시장 점유율 4.3% 확보를 가정한 핵심 도달가능시장(SOM)은 약 150억 원 규모입니다. 여기에 이사·대출·청소·인터넷 등 계약에 연결되는 후방 서비스 시장까지 포함하면 확장 가능한 시장(SAM)은 약 8,100억 원까지 커집니다. 이 시장은 수수료 기반이기 때문에 영업이익률은 약 50% 수준으로 예상하고 있습니다.

핵심 타깃 고객은 누구인가요?

저희에게 실제로 매출을 만들어주는 고객은 예비 임차인입니다. 하지만 아시다시피 집을 거래하는 일은 인생에서 많아야 대여섯 번 정도밖에 없습니다. 그러다 보니 임차인을 직접 겨냥한 마케팅은 효율이 떨어질 수밖에 없고, 그래서 저희는 현장에서 반복적으로 거래를 성사시키는 공인중개사분들을 대상으로 서비스를 홍보하고 알리는 데 우선 집중하고 있습니다.

중개사에게는 무료 검증 도구를 제공해서 중개 현장의 테이블 위에 자연스럽게 다지켜가 놓이도록 만드는 것이 저희의 진입 전략입니다. 실제로 수도권 기준 공인중개사의 약 30%가 이미 회원으로 가입했고, 중개사들이 주로 쓰는 업계 1, 2위 사이트와도 연동을 논의하고 있습니다. 주로 20~30대 중개사분들이 메인 타깃이지만, 전세사기 이후 세입자 컴플레인을 많이 받다 보니 40대와 50대 중반 중개사분들도 이런 서비스에 의외로 긍정적인 반응을 보이고 있습니다.

이렇게 공인중개사 네트워크를 먼저 뚫어놓으면, 그 채널을 통해 자연스럽게 예비 임차인에게 서비스가 노출되는 구조입니다. 계약 과정에서 임차인의 동의를 구하는 절차 자체가 다지켜를 알리는 접점이 되기 때문에, 결국 채널은 공인중개사, 매출은 임차인에게서 나오는 양면 구조로 운영하고 있습니다. 특히 생애 첫 독립이나 첫 전·월세 계약을 앞둔 2030 임차인은 전세사기 뉴스에 가장 민감하게 반응하면서도 계약 현장에서는 무력감을 느끼는 경우가 많은데, 실제 결제 데이터에서도 이 2030 비중이 압도적으로 높게 나타납니다.

수익모델과 향후 확장 전략을 좀 더 구체적으로 설명해 주신다면요?

집을 안전하게 찾고 싶은 분들을 위한 결제 모델이 기본입니다. 리포트 단품 9,900원, 가계약 다지켜 19,900원, 본계약 다지켜 19,900원, 잔금 다지켜 25,000원이 기본 상품 구조이고, 잔금 다지켜까지 포함한 풀스택을 이용하면 고객 1인당 매출은 66,700원입니다.

여기에 두 번째 수익축으로 연결 서비스 수수료 모델이 있습니다. 계약이 확정된 고객에게는 반드시 이사·대출·입주청소·인터넷 설치 수요가 생기는데, 검증을 통과한 ‘안전한 계약 건’을 기준으로 이 수요를 제휴사에 연결하고 수수료를 받는 구조입니다. 검증 서비스가 신뢰 기반의 트래픽 관문 역할을 하는 셈이죠.

성장 경로도 B2C 광고가 아니라 채널 임베딩입니다. 금융기관과 중개사 네트워크 등 계약이 실제로 일어나는 접점에 다지켜를 내장시켜서 고객획득비용을 구조적으로 낮추는 것이 핵심 전략입니다. 이렇게 제휴 수수료를 보수적으로 잡아도 ARPU는 94,000원이 나오고, 결국 한 사람당 총 16만 원의 기대수익이 발생하는 구조입니다.

기술력과 파트너십 측면에서는 어떤 성과를 만들어오셨나요?

기술·사업성 검증 측면에서는 TIPS에 선정돼 R&D를 수행 중이고, SBA R&D와 재도전성공패키지에도 선정됐습니다. 또한 민관협력 오픈이노베이션, 글로벌 협업 프로그램 ‘마중’, 신용보증기금 리틀펭귄, 중진공 투자연계 대출, 립스(LIPS)에도 선정되었습니다. 부동산 계약 검증 프로세스에 대한 특허도 등록을 마쳤고, 잔금 시점 검증에 대한 후속 특허를 출원해 심사 중입니다.

파트너십 측면에서는 신용정보사 KCB와 잔금 검증(SAFE 네트워크) 파트너십을 확정했고, DB손해보험과는 보험 연계 협력을 진행하고 있습니다. NICE신용평가사와 함께는 국내 최초로 집주인 진단 리포트를 만들기도 했습니다. 이런 기술력과 사업성을 인정받아서 토스로부터 입점을 선제안 받았고, 투자도 유치하게 됐습니다.

지금까지의 성과는 어느 정도인가요?

성과 측면에서는 최대 13만 MAU, 수도권 기준 약 30%의 공인중개사 회원을 확보했고, 유료 상품 결제도 실제로 발생하고 있습니다. 2026년 매출 목표는 8억 원, 연간 12,000건 거래를 기준으로 잡고 있고, 채널 임베딩이 본격화되는 2027년 이후부터는 급격한 성장 구간에 진입할 계획입니다.

팀 구성과 대표님의 강점은 무엇이라고 생각하시나요?

저는 부동산 관련 특허를 다수 보유한 도메인 전문가이면서, 동시에 본인이 직접 부동산 사기 피해를 겪은 당사자입니다. ‘전문가도 당하는 문제’를 몸으로 검증한 창업자라는 점이 이 팀의 출발점이라고 생각합니다. 이전 창업 경험을 통해 사업의 성공과 실패를 모두 겪었고, 그 교훈이 지금의 자본 효율적 운영과 파트너십 중심 전략에 그대로 반영돼 있습니다.

기술 조직은 안정성이 생명인 검증 코어(Java 백엔드)와 빠른 실험이 필요한 프론트(React)를 명확히 분리한 구조로 운영하고 있고, AI 기반 개발 도구를 적극 도입해서 작은 팀으로도 KCB나 보험사 같은 대기업 파트너의 연동 요구사항을 소화해왔습니다. 부동산 도메인 경험을 바탕으로 집 안전 리포트를 제공하는 업체 중에서는 유일하게 완전 자동화에도 성공했고요.

무엇보다 신용정보사·보험사·중개사협회라는, 스타트업이 뚫기 가장 어려운 세 종류의 파트너를 모두 확보해낸 사업개발 실행력이 저희 팀의 가장 확실한 증거라고 생각합니다.

판교허브 투자유치 밸류업 패키지가 실질적으로 어떤 도움이 되었나요?

판교라는 입지 자체가 저희에게는 자산이었습니다. 금융기관·투자사·파트너사와의 미팅 접근성이 높아서 사업 개발 속도가 눈에 띄게 빨라졌고, 판교허브의 자금지원 프로그램인 ‘초기성장 스케일업 패키지’ 를 통해 지원받은 지원금은은 개발이 계획대로 진행될 수 있도록 실질적인 도움을 줬습니다.

마지막으로, 안전집사(다지켜)가 그리는 미래는 어떤 모습인가요?

“다지켜는 단순 부동산 앱이 아니라, 계약의 순간에 대한 인프라입니다.” 매물을 찾는 앱은 이미 충분히 많습니다. 하지만 매물을 고른 다음, 돈이 실제로 움직이는 그 순간들 — 계약금을 보내는 순간, 도장을 찍는 순간, 잔금을 이체하는 순간 — 을 지켜주는 인프라는 없었습니다.

저희는 이 순간을 표준화하는 회사입니다. 전세·월세에서 시작했지만, 검증이 필요한 모든 자산 거래의 순간으로 확장될 수 있는 자리이고, 그 표준을 선점하는 것이 안전집사의 목표입니다.