[판교허브 밸류업] 빌드하다, “업체 선정부터 공사 관리까지, AI 올인원 건축 솔루션으로 중소규모 건설시장 혁신”

• 투자유치 단계 : 시리즈A
• 투자유치 목표 금액 : 20억원
• 투자유치 희망 시기 : 2026년 4분기

국내 건설시장은 연간 약 300조원 규모로 추정되지만, 이 가운데 상당 부분을 차지하는 중소규모 건축시장은 여전히 정보 비대칭과 비효율적인 의사결정 구조에서 벗어나지 못하고 있다. 설계, 시공, 감리, 자재, 금융이 각각의 사업자 중심으로 분절되어 있다 보니, 생애 처음 집을 짓는 건축주 대부분은 어떤 업체를 어떤 기준으로 골라야 할지조차 알기 어렵다.

정보를 얻을 수 있는 통로도 포털 검색이나 관할 관청 주변 사무실 방문 정도에 그치다 보니, 공사비 증액과 공기 지연, 품질 저하, 분쟁으로 이어지는 사례가 반복된다. 아파트 등 대형 건축시장에서는 이미 보편화된 PM(프로젝트 매니지먼트) 체계가, 유독 개인 건축주가 많은 소규모 현장에서는 자리 잡지 못한 이유이기도 하다.

빌드하다는 이 지점에서 출발한 스타트업이다. 김석희 대표는 30년 넘게 시행업을 해온 가업에 발을 들이며 공사 현장을 직접 경험했고, 공사일지 공유조차 제대로 이뤄지지 않는 불투명한 관행을 몸으로 부딪혔다. 그 경험을 바탕으로 빌드하다는 설계사·시공사 매칭, 경쟁입찰, 계약관리, 공정관리(PM), 자재 구매, 금융 연계까지 건축 프로젝트 전 과정을 하나의 플랫폼으로 통합했다.

특히 연면적 600평·7층 이하, 공사비 70억원 이하의 소규모 신축 시장과 4억원 이상의 리모델링 시장을 핵심 타깃으로 삼아, 계약금·중도금·잔금이 아닌 월별 기성 정산 방식과 계약이행보증서를 도입해 시공 리스크를 낮추고 있다. 현재 건축사·시공사·인테리어 업체 300여 곳이 회원사로 참여하고 있으며, 누적 공사비 수주액은 273억원에 달한다.

빌드하다는 현재 경기콘텐츠진흥원 판교경기문화창조허브의 ‘판교허브 투자유치 밸류업 패키지’ 지원을 받으며 투자유치 전략을 다듬어가고 있다. 창업 1년 반 만에 시장에서 성장 가능성을 검증한 팀이 어떤 방식으로 다음 단계를 준비하고 있는지, 김석희 대표에게 직접 들었다.

빌드하다는 어떤 회사인가요?

업체 선정부터 공사 관리까지 한 번에 해결하는 올인원 건축 솔루션 서비스를 제공하고 있습니다. 건축이라는 영역 자체가 아파트, 단독주택, 빌딩까지 워낙 범위가 넓다 보니, 저희는 그중에서도 중소 규모 건축시장을 핵심 대상으로 삼고 있습니다.

규모로 따지면 연면적 600평, 7층 이하이면서 공사비 70억원 이하인 건축시장을 타깃팅하고 있고, 여기에 4억원 이상의 리모델링 시장까지 포함해 다양한 중소 규모 건축 프로젝트를 진행하고 있습니다.

어떤 문제의식에서 이 사업을 시작하게 됐나요?

주변에서 집을 한 번 지으면 10년은 늙는다는 이야기를 할 정도로, 건축은 오랜 시간에 걸쳐 크고 작은 문제가 계속 터지는 과정입니다. 초기 건축주분들이 건축을 시작하려고 할 때 여러 문제가 발생하는데, 첫 번째 이유는 대다수가 건축을 처음 진행하다 보니 애초에 어떻게 시작해야 할지조차 모른다는 점입니다.

어떤 업체를 어떤 기준으로 선택해야 할지도 막막해서, 결국 포털에서 검색해보거나 관할 관청 주변에 있는 작은 사무실을 찾아가는 정도로 정보 탐색이 그치게 됩니다. 정보가 이렇게 한정돼 있고 경험도 없다 보니 많은 실수를 저지르게 되고, 업체의 조건이 본인 상황에 맞는지 스스로 분별하기 어려워 결국 전문적인 도움을 필요로 하게 됩니다.

저희는 이 지점에서 건축주를 적극적으로 돕고, 이를 디지털 솔루션으로 대신해 건축 과정을 실시간으로 모니터링할 수 있도록 지원하고 있습니다. 특히 평생 한 번 집을 지을까 말까 한 분들이 대부분이다 보니 다들 신경을 굉장히 많이 쓰는데, 한 번 짓고 나면 되돌릴 수도 없어서 분쟁도 유독 많이 발생하는 시장입니다. 저희는 바로 이 중소규모 건축시장의 문제를 풀어내고자 합니다.

회사 이름 ‘빌드하다’가 굉장히 직관적입니다. 원래 의도하신 건가요?

맞습니다. 제가 영국에서 대학을 다니며 브랜딩을 전공하면서 브랜딩에 대해 많이 공부했고, 그걸 바탕으로 로고나 이름을 고민할 때도 무엇보다 건축주분들에게 직관적으로 다가갔으면 좋겠다는 생각으로 만들게 됐습니다.

법인은 2024년 10월에 설립했으니 이제 채 2년이 안 된 회사입니다.

브랜딩을 전공하셨는데, 어떻게 건축 창업까지 이어지게 됐나요?

영국에서 대학을 전공한 뒤 브랜딩 회사를 직접 설립해서 운영했습니다. 이후 한국에 돌아와서 또 다른 브랜딩 회사를 코파운더처럼 같이 이끌었는데, 그러던 중 아버님께서 30년 넘게 운영해오신 시행사에 도움이 필요해서 처음 건축 일을 시작하게 됐습니다.

지금 따져보면 건축업에 몸담은 지 한 15년 정도 됐습니다. 원래는 브랜딩을 전공하고 관련 일을 했지만, 결국 가업을 잇게 된 셈이죠.

시행사 일을 하시면서 어떤 문제를 직접 느끼셨나요?

시행사는 처음에 토지 매입부터 설계, 시공, 그다음 분양이나 분양 후 관리까지 전체 프로세스를 진행하게 됩니다. 저는 나름 전문적인 지식을 갖추고 사업을 진행했다고 생각했는데, 막상 공사 현장은 전혀 달랐습니다.

현장에서는 말이 잘 통하지 않았고, 공사일지를 보여달라고 해도 보여주지 않았습니다. 공사 진행 상황이나 공정률을 물어봐도 제대로 된 답변을 받지 못했고, 욕설이 난무하는 경우도 많았습니다.

굉장히 좋지 않은 환경 속에서 소규모 건축시장을 바라보게 되면서 많은 문제점을 느꼈고, 이걸 어떻게든 해결하고 싶다는 욕구가 컸습니다. 시행사조차 시공사에게 제대로 정보를 받지 못하는데, 하물며 건축주는 어떻겠냐는 문제의식이 창업으로 이어졌습니다.

그 문제를 빌드하다는 구체적으로 어떻게 해결하고 있나요?

저희가 처음부터 새로 만든 시스템은 아니고, 아파트 같은 대규모 건축 현장에는 이미 PM(프로젝트 매니지먼트) 체계가 자리 잡고 있습니다. 저희는 이 PM 시스템을 소규모 건축시장에 적용했다고 보시면 됩니다. 공사 관리에서 핵심은 공사일지와 공정률이 실시간으로 확인되는 것이라, 이를 위한 디지털 솔루션을 개발해 건축주와 시공사 양쪽에 제공하고 있습니다.

공사비 지급 방식도 다릅니다. 일반적으로는 계약금-중도금-잔금 순으로 지급하지만, 저희는 매달 공사가 진행된 만큼 공정률을 판단해서 그만큼 기성금을 정산하는 방식을 씁니다. 이렇게 하면 시공 리스크가 최대한 줄어듭니다. 계약 시에는 계약이행보증서를 통해 공사비를 추가로 확보해두기 때문에 이 또한 리스크를 최소화하는 장치입니다.

이런 프로세스는 대규모 현장에서는 흔한 방식이지만 소규모 현장에서는 거의 진행되지 않던 것이라, 저희가 이 프로세스를 만들고 업체들을 설득하는 과정을 거쳤습니다. 지금은 저희 회원사들이 모두 이 프로세스를 지키고 따르고 있습니다.

PM의 역할이 궁금합니다. 이미 감리자가 있지 않나요?

관리·감독한다고 보시면 좋을 것 같습니다. 행정상으로 감리자가 존재하긴 하지만, 감리자는 행정 인허가 관련해서 해당 관청에 보고하는 것이 역할이다 보니 실제 공사가 어떻게 진행되고 현황이 어떤지에 대한 정보는 상대적으로 부족한 상황입니다. 그 공백을 저희 PM들이 전체적으로 관리해준다고 보시면 됩니다.

저희 회원사는 매일 공사일지를 업로드해야 하고, 저희 PM들도 한 달에 3일 이상 현장을 방문해서 직접 점검합니다. 시공사가 공사비를 받으려면 이 공사일지 프로세스를 반드시 지켜야 합니다.

저희는 이 공사일지를 바탕으로 공사 현황 보고서를 작성해 업로드합니다. 그 데이터를 판단 기준 삼아 공정률을 산정하고, 그에 맞춰 공사비를 지급하는 구조입니다.

플랫폼에는 어떤 파트너들이 참여하고 있나요?

빌드하다는 양면 시장이라, 건축주도 있어야 하고 실제 시공 능력을 가진 시공사·설계사도 들어와 있어야 합니다. 현재 건축사, 시공사, 인테리어 업체를 합쳐 300개가 넘는 업체가 회원사로 등록돼 있습니다.

창업한 지 1년 반 정도밖에 안 됐는데 이 정도 규모를 확보할 수 있었던 데는 저의 건축, 개발, 시행 경력 등 건축 백그라운드도 도움이 됐지만, 예비창업 시절부터 진행한 프로그램에서 개발 영역 못지않게 사업 영역, 즉 회원사 확보를 선제적으로 적극 챙긴 것이 컸습니다.

실제로 저희 회원사들을 보면 하버드나 MIT 출신, 대학교수로 재직 중인 분들, 국내 최고 수준의 젊은 건축상이나 건축명장을 수상한 분들 위주로 구성돼 있습니다. 이런 실력 있는 분들을 설득하는 과정이 정말 쉽지 않았는데, 저희 회사의 비전을 충분히 설명드리고 설득하는 과정을 거쳐서 한 분 한 분 회원사로 모실 수 있었습니다.

건축주는 어떤 방식으로 유치하나요?

양면 시장이다 보니 공급 쪽인 300여 개 회원사를 먼저 어느 정도 확보해놓고, 그다음 건축주를 모셔야 하는 단계입니다. 처음에는 건축박람회를 통해 저희를 많이 알렸는데, 국내 주요 건축박람회가 1년에 3번 정도 열려서 여기에 적극적으로 참여하고 있습니다.

또 추천인 시스템을 운영해서, 부동산이나 설계사무소를 방문한 분들이 시공사를 찾을 때 저희 쪽으로 연계해주면 발생하는 수수료를 나눠드리는 방식으로 고객을 유치하고 있습니다.

여기에 건축 커뮤니티 앱인 ‘집집집’을 통해 실제 시공 사례나 공사 진행 과정 콘텐츠를 제공해서 건축주가 자연스럽게 유입되도록 하고 있고, 3개월에 한 번씩 자체 건축 세미나를 열어 건축주의 이해도를 높이면서 자연스럽게 고객으로 이어지는 시스템도 함께 운영하고 있습니다.

그동안의 성과는 어느 정도인가요?

지금까지 12건의 프로젝트를 진행했고, 이 중 준공이 완료된 건은 3건입니다. 공사비 기준으로는 273억원 정도를 수주 완료했습니다.

저희 수익 모델은 이 공사비에 대한 수수료 기반으로, 건축주와 시공사에게 각각 2~2.5%를 받는 구조입니다. 여기에 자재를 저희를 통해 발주했을 때 발생하는 추가 수익도 더해집니다.

올해 목표와 향후 성장 계획은 어떻게 되나요?

올해는 공사비 수주 금액을 300억원으로 잡고 있고, 3년 안에는 누적 공사비 수주액을 1조원까지 늘리는 것이 목표입니다.

채널별로 보면 추천인을 통해서 120억원, 박람회나 자체 세미나를 통해서 120억원, 그리고 온라인 문의를 통해서 60억원 정도를 예상하고 있습니다. 온라인의 경우 현재도 문의가 꾸준히 들어오고 있어서 1년 기준으로 이 정도 수주가 가능할 것으로 보고 있고, 이걸 다 합치면 올해 총 300억원 규모의 공사비 수주가 목표입니다.

AI 기술은 구체적으로 어디에 적용되나요?

가볍게는 공사일지나 공정표, 보고서 작성을 자동화하는 데 AI 기술을 활용하고 있습니다. 가장 핵심적인 부분은 지금 개발 중인 멀티에이전트입니다.

저희는 시공사와 건축주를 매칭할 때 세부 견적서를 받는데, 그 전 단계로 ‘스펙북’이라는 걸 시공사에 제공합니다. 공사를 시작하기 전에 벽지, 바닥재, 조명, 스위치, 심지어 화장실 휴지걸이까지 모든 자재 스펙을 미리 정해두는 개념입니다. 이걸 바탕으로 세부 견적서가 나오는데, 건축주 입장에서는 예산에 맞춰 공사비를 조율하고 싶어 하는 경우가 많습니다. 예를 들어 창호를 A 스펙에서 중간 브랜드의 비슷한 스펙으로 바꾸면 금액 차이가 생기는데, 이런 조율 작업을 전문 용어로 VE(밸류 엔지니어링)라고 부릅니다. 저희는 이 VE 과정을 AI로 자동화하는 걸 개발하고 있습니다.

반대 방향으로는, 현장에서 올라오는 공사 보고서나 공정률 데이터를 애초 견적·물량 산출과 비교해 공사 현황이 데이터와 실제로 일치하는지 확인하는 AI도 함께 개발 중입니다. 이 두 AI가 서로 소통하면서 견적 단계부터 시공 현황까지 지속적으로 데이터 기반으로 검증되도록 하는 것이 목표입니다.

자재 소싱에서도 강점이 있다고 들었습니다.

설계 단계에서 창호, 바닥재 등 모든 자재 스펙을 미리 확정하는데, 이 과정에서 건축주에게 이점을 드리기 위해 자재업체들과 협력을 많이 하고 있습니다. 국내 대기업이나 독일계 대기업들과 협력해서, 저희를 통해 자재를 발주하면 최대 20% 낮은 가격으로 공급받을 수 있고 그만큼 공사비 절감 효과도 확인할 수 있습니다.

실제 발주는 설계 도면에 표시된 물량만큼 시공사가 진행하는데, 세부 견적을 낼 때 프로젝트 번호를 통해 저희와 협력된 업체 견적이 함께 노출되도록 해뒀습니다. 시공사가 기존에 거래하던 곳과 비교했을 때 저희 협력 업체 쪽 견적이 유리하면 그만큼 공사비를 절감할 수 있는 기회가 생기는 구조라, 시공사와 건축주 모두에게 도움이 됩니다.

시공사 입장에서 마진이 줄어드는 게 아니냐고 생각하실 수 있는데, 20% 정도의 물량 절감분이 있기 때문에 그 안에서 협의되는 금액은 시공사가 충분한 마진을 확보할 수 있도록 조율하고 있습니다.

비슷한 시도를 하는 경쟁사는 없나요?

저희가 파악하기로 경쟁사는 한 곳 있습니다. 업력이 20년이 넘고 시리즈B 규모의 투자를 유치한 팀으로 알고 있는데, 현재 중소규모 건설시장에서 굵직하게 사업을 하는 플레이어는 저희와 그 팀, 이렇게 두 팀 정도뿐입니다.

이 시장의 성장 가능성은 어느 정도로 보시나요?

국내에서는 착공을 하려면 시공사가 행정관청에 착공계를 제출해야 하는데, 이 기준으로 보면 1년에 약 300조원 규모의 시장이 열리고 있습니다. 이 중 아파트 같은 대규모 시장을 제외한 소중규모 건축시장, 즉 저희가 타깃팅하는 시장 규모는 연간 약 150조원입니다.

최근에는 리모델링 시장까지 더 커지고 있어서, 저희가 성장할 수 있는 충분한 기반이 마련된 시장이라고 봐주시면 좋을 것 같습니다.

팀은 어떻게 구성돼 있나요?

현재 8명으로 구성돼 있고, PM 인력 4명과 개발 인력 4명입니다. PM은 앞서 말씀드린 공사 관리를 담당하고, 개발 인력은 AI를 포함한 기술 기반 공사 관리 시스템을 구축하는 역할을 하고 있습니다.

지금까지 투자유치는 어떻게 진행됐나요?

시드 투자는 이미 받았습니다.

지금은 시드를 넘어서 프리시리즈A, 시리즈A 단계의 투자를 유치하기 위해 여러 벤처캐피탈, 액셀러레이터와 미팅을 진행하며 계속 논의하고 있습니다.

판교허브 투자유치 밸류업 패키지에는 어떤 기대를 갖고 참여하시나요?

이제 막 프로그램을 시작한 단계입니다. 초기 스타트업이다 보니 투자유치에 대해 전략적으로 좋은 판단을 내려야 한다는 고민이 많았습니다.

이 프로그램을 통해 투자유치와 관련된 좋은 전략과 플랜을 세우고 싶었고, 좋은 멘토분들이나 전문가들의 도움을 받아서 제가 생각했던 계획을 구체적으로 만들어가고 싶습니다.

투자자들에게 빌드하다가 투자를 받아야 하는 이유를 말씀해주신다면요?

빌드하다는 지금 1년 반 정도 된 초기 스타트업입니다. 하지만 시장 규모에 비춰봤을 때 이미 상당한 공사비 수주 금액을 확보했을 만큼 빠르게 성장한 팀이라고 봐주시면 좋겠습니다.

그래서 이번 투자유치 금액은 서비스를 검증하는 개발 단계에 쓰이는 게 아니라, 이미 검증된 사업이 더 빠르게 성장하는 데 쓰일 자금입니다. 이 자금을 바탕으로 빠르게 성장하는 빌드하다가 될 수 있도록 노력하겠습니다.