셀파츠, 부동산 3년 흐름 전망 ‘집삼집팜’ 앱 출시…백테스트 적중률 약 85%

셀파츠가 전국 시·군·구의 향후 3년 흐름을 전망하는 부동산 앱 ‘집삼집팜‘을 출시했다고 22일 밝혔다.

전망 모델이 과거에 얼마나 맞았는지를 숫자로 공개한 것이 특징이다. 지금까지 ‘앞으로 어느 동네가 오를까’는 전문가의 감이나 소문에 기대는 영역이었는데, 이 질문에 데이터로 답하겠다는 취지다.

집삼집팜의 전망 모델은 십수 년 치 전국 아파트 실거래 기록과 금리, 공급 물량, 거래 흐름 등 다양한 지표를 함께 학습했다. 모델이 판단하는 것은 전국 시·군·구 가운데 어느 동네가 앞으로 3년 동안 더 강할지다.

회사에 따르면 과거 데이터로 여러 차례 진행한 백테스트에서 평균 적중률은 약 85% 수준이었다. 2019년 이후 구간에서는 17번 연속으로 방향을 맞혔고, 상승장과 하락장을 가리지 않고 안정적인 성과를 보였다고 한다. 재건축 예측도 과거 데이터 검증에서 평균 10곳 중 7곳 안팎을 맞힌 것으로 집계됐다. 셀파츠는 개인 투자자가 이 정도 규모의 데이터를 모으고 검증하기는 사실상 불가능에 가깝다며, 집삼집팜이 이 결과를 휴대폰에서 바로 볼 수 있게 만들었다고 설명했다.

시장 위험을 알리는 ‘부채 스트레스 지표’도 제공한다. 가계부채 규모, 원리금 상환 부담, 변동금리 대출 비중, 연체율, 미분양 등을 하나로 묶어 시장의 위험도를 0~100점으로 보여 주는 지표다. 회사는 과거 데이터로 거슬러 계산한 결과, 집값이 크게 떨어진 2022년을 앞둔 2021년 중반에 이미 ‘경계’ 구간에 들어서 있었다고 밝혔다. 점수가 높아지면 앱 화면에 경고가 함께 표시된다.

부동산 뉴스는 AI가 대신 읽는다. 기사마다 핵심을 요약하고 호재인지 악재인지 표시하며, 하루 네 번 시장 흐름을 한 줄로 정리해 알림으로 보낸다. 대출 규제, 세금, 청약처럼 이용자 상황에 영향을 주는 제도가 바뀌면 시행일과 대상을 정리해 바로 알려 준다.

지도에는 전국 단지별 최근 실거래가가 평형별로 표시된다. 단지를 누르면 실거래 흐름과 신고가, 전세 시세와 전세가율, 관리비, 주변 학원, 재건축 진행 상황, 해당 동네의 규제 이력까지 한 화면에서 확인할 수 있다.

‘백테스트’ 기능으로는 “그때 이 집을 샀다면 지금 얼마를 벌었을까”를 직접 계산해 볼 수 있다. 대출을 끼고 샀을 때와 전세를 끼고 샀을 때를 나눠, 당시 세율과 규정을 적용한 세후 순수익까지 보여 준다.

이미 집이 있는 사람은 지금 팔았을 때 양도세, 중개보수, 그동안 낸 이자까지 모두 뺀 ‘실제로 남는 돈’을 확인할 수 있다. 계속 보유하면 한 달에 얼마가 드는지, 언제 이후에 팔면 세금이 얼마나 줄어드는지도 알려 준다. 생애 첫 집을 준비하는 사람을 위한 취득세 감면과 대출 한도 계산 기능도 들어 있다.

셀파츠 관계자는 “그동안 부동산 전망은 맞았는지 틀렸는지 확인할 방법이 없었다”며 “집삼집팜은 과거로 돌아가 직접 검증한 결과를 그대로 보여 준다는 점에서 기존 서비스와 다르다”고 말했다. 이어 “과거 데이터를 바탕으로 한 검증 결과로 앞으로의 시장에서도 같은 결과를 보장하지는 않는다”며 “어디까지나 판단을 돕는 참고 정보이고, 특정 지역이나 단지의 매수를 권하는 서비스는 아니다”라고 덧붙였다.

집삼집팜은 기본 기능을 무료로 쓸 수 있다. 가입하면 3년 전망, 유망 단지 등 유료 기능을 3일 동안 체험할 수 있다. 구글 플레이에서 ‘집삼집팜’을 검색해 내려받을 수 있다.